医師が保険診療から自由診療に転職した際、年収が大幅にアップすることが多々あります。
そこで気になってくるのが、年収と比例して増える税金。対策をしておけば減らせる税金を、そのまま支払っていませんか？
実は、資産を形成しつつ節税対策をすることが可能なのです。
今回は節税対策の中でも非常に効果的な「不動産投資」をピックアップして解説いたします。
目次
医師が不動産投資をする4つのメリット
「不動産投資」とは、利益を得ることを目的として不動産に投資することです。
まずアパートやマンションなどの不動産物件をキャッシュまたは金融機関からの融資を受けて購入します。その後に家賃収入を得たり、購入した物件の価値が上がった時に売却したりして、差額の利益を得る資産運用です。
そんな「不動産投資」を、4つのメリットとともに解説いたします。
①節税対策として活用できる
不動産投資は所得税と住民税の節税対策として活用が可能です。
医師は高収入の職種であるため、所得税と住民税の納税金額が高額になりますが、不動産を使った投資であれば経費として計上できる金額があるため、課税対象となる収入を減らすことができるのです。
高い節税効果を得るため、不動産投資を行っている勤務医もいると言われるほど効果的な節税対策となっています。
②有利な融資を受けることができる
勤務医は安定して高収入が得られる職業なので、融資の通過率が高いという点もメリットです。
不動産投資を始めるためには、不動産を購入するための審査に通過しなければいけないため、通過率が高いと有利となります。
また現金一括で支払える方もいらっしゃるかもしれませんが、自己資金が少ない方の場合はローン期間が長くなるのでご注意ください。
多額の出費に備えるのであれば、自己資金は購入額の50〜80%必要となります。
ただ融資分は、入居者の賃料を返済にあてることができると言った点があるので安心です。
③手間がかからない
医師は他の職種と比較して非常に多忙なので、サイドビジネスをするための時間を割けないというケースは多くあります。特に病院勤務医は、開業医よりも多忙だとされているのでなおさらです。
しかし不動産への投資であれば諸々の管理以外、投資のために時間を割く必要がありません。勤務医の業務に支障をきたすことなく、資産運用ができる点が魅力です。
また、不動産投資の場合は管理会社に依頼をすると、資産管理・運用・賃貸の管理を含めて、一括して管理できます。そのため、家賃収入を受け取るだけというような状態で運用できます。
④相続対策にもなり安定する
不動産投資は相続税対策としても有効です。
将来的に子供や妻に財産を相続する場合、現金で相続すると額面金額と同じ価値だと評価されます。しかし不動産であれば資産価値が減少し、購入金額よりも低い価値だと評価されるのです。
ご自身に何かあった際にも不動産を持っていることで定期収入を得られ、ご家族の生活を安定させることができます。
医師に不動産投資が適している2つの理由
不動産投資のメリットについて解説しました。
さらに、なぜ「医師」には「不動産投資」が適しているのかを解説して行きます。
①社会的信用度が高い
医師は社会的信用度が非常に高いです。
金融金利が低い市場が動いている中、お医者さんの高い信用度で最優遇金利を利用することで、融資を最大限に活用できます。
自己資本ではなく他人資本を使って、資産を大きくしていくというところが、お医者さんとして非常に優位な点となっています。
②保険の見直しになる
不動産投資の提案をする際に、保険の見直しなどをする機会が非常に多くなります。
その中で、非常に高額な保険に入られているお医者さんが多くいます。ライフプランニングの観点や、費用対効果などの面を考えると、無駄に入っている保険が多かった、という場合もあります。
その場合、見直しをすることで年間100～200万円の保険料を節約ができたお医者さんもいらっしゃいます。
不動産投資をする際の保険に対する考え方ですが、融資を利用することによって「団体信用生命保険」に加入する義務があります。
団体信用生命保険に加入することによって、以下の充実した保険効果が得られます。
- 亡くなった場合の死亡保障がついている
- 入院保障がついている
- 8大疾病にかかった時に保険がおりる
- ガンと診断された際に融資の返済義務がなくなる場合がある
また、月々の返済に関しても、家賃から返済にあてることができ、さらに保険がついています。
今入っている保険と比較してみてください。不動産投資をした場合は資産運用をしながら保険の役割を果たすことができ、なおかつ保険料の節約にもつなげていけるという運用は、お医者さんならではの費用対効果が高いものになります。
さらに保険の返戻率が非常に落ちていて、預金金利と変わらない利率で保険料を払い続けた場合はどうなるのでしょうか。
その場合は、実際に不動産投資という形で4％、5％でもご自身の信用枠で運用すると費用対効果が高いです。保険の節約をしながら、10年、20年、30年という長いスパンで運用していくと、非常に大きな資産を形成できます。
不動産投資の仕組み
- 金融機関から融資を受け、不動産物件を購入
- 物件を賃貸し、入居者から毎月の家賃を受け取る
- 家賃をローンの返済に充てる
不動産投資は収益用の物件を購入し、それを第三者に賃貸することで、毎月安定した家賃収入を得ることが目的です。
オーナー(不動産投資家)は銀行などの金融機関からの融資を受けて物件を購入します。
入居者からの家賃収入の中からローンの返済をしていきますので、毎月の家賃収入の中からローン返済や管理費などの支出を引いたものが利益となります。
不動産投資を活用した節税対策としては以下が挙げられます。
fa-angle-double-right所得税・住民税
所得税と住民税は、課税所得（収入から経費・控除を引いた額）に一定の税率を掛けることで決まります。
不動産運用により生じる減価償却費や利息などを経費として計上（帳簿上の赤字）することで課税所得を減らし、節税を実現できます。
fa-angle-double-right相続税
先ほども少し触れましたが、資産を現金で相続させようとすると、そのままの額が相続税評価になります。
一方不動産で相続する場合、建物価格は固定資産税評価に、土地部分は路線価で評価されます。さらに賃貸運用していると借地権割合・借家権割合を差し引くことができるため、現金で相続する場合と比べて大きな節税を実現できます。
不動産投資の進め方
①目標を作る
（例）
・５年で資産１億を目指したい
・後１０年で年収分を不動産で稼げる様になりたい
②金融機関を選ぶ
プロフィールシートを作成し、融資を打診します。 融資を有利な条件で受けられない物件を探していても時間がもったいないので、どのような物件であれば評価が出るのかを確認します。
③物件選び
②で選定した金融機関で、有利に融資が組める物件を探します。
④物件を購入する
運営に問題がないか、デメリットはないかをしっかり把握し、物件を購入します。
⑤運営・節税対策
満室経営ができるよう、不動産管理会社との連携を密にしてください。 消費税還付や減価償却などで節税ができる時期なので情報を漏らさないようにしましょう。売却・相続
利益が出る時期に売却して資産を組み替えるのか、保有し続けるのか検討します。 家族それぞれに相続できるよう、物件ごとに法人を設立しておくなどもきちんと考えておくことが大切です。ひとりひとりの状況や、目的によって、進め方と選ぶべき金融機関は変わってきます。
医師が不動産投資する時の注意点
不動産投資のメリットや進め方について解説してきました。
不動産投資が節税をする上で有効であっても、やはり注意すべき点がありますので参考にしてみてください。
節税効果だけを見込まないこと
不動産投資は節税効果があると話してきましたが、節税「だけ」を目的にして始めるのは非常に危険です。
正直なところ、不動産投資で大きな節税効果を得るのは難しいのです。なぜなら、節税に大きく影響する減価償却、利子というところの部分はどんどん減っていくからです。
計画を組めばある程度の節税効果は見込めますが、節税はあくまでも一つのオプションメリットとして見る方が懸命です。
運用をする中でご自身の目標、ゴールになる資産運用として不動産投資を検討することが、失敗しないための考え方であるべきだと思います。
プライベートバンクのようなコンシェルジュが近くにいると、不動産投資で失敗することも少なくなると思います。
また、不動産投資の運用をしていくと確定申告が必要になります。運用管理も含め、計上の管理をしていかなければいけません。自己管理をするにしても、委託するにしてもきちんと管理が必要ということを覚えておきましょう。
無理のある投資プランをしない
中には地方エリアで数億円もするような高額な物件を、高い利回り（投資した金額に対する収益の割合）を狙って購入されたお医者さんもいらっしゃいます。
しかし地方で人口が減っている、賃貸ニーズが減っている地域だと、空室が目立ってしまいます。
その結果、月々のお金の流れが赤字になってしまい、返済が回らないような物件をお持ちのお医者さん多くいます。
もちろん一棟物件投資を否定しているわけではありません。
考え方によりますが、投資運用に関しては手堅くいく方が全体のバランスが取れた運用になり、退職された時に満足できる資産を自身に還元されるようになります。
不動産投資を目的ではなく、節税対策の1つの手段として始めていただく方が良いかと思います。
不動産投資は不労所得ではなく事業
管理を委託することで、比較的時間を使わずに不動産投資をすることはできます。
しかし、不動産投資を始めることは「不動産賃貸業」という事業を始めるということでもあります。
購入後も全てを人任せにするのではなく、重要なポイントは自分で判断できるように心がけていくと失敗する可能性が少なくなります。
まとめ：失敗しない不動産投資を
医師が失敗しない不動産投資を実践することは可能です。
一部の方の中には「不動産投資はハイリスク」といった声もありますが、しっかりとポイントを把握することで不動産投資の成功率は限りなく向上させることができるのです。
今回の記事を参考にしていただきながら、失敗しない不動産投資を始めてみましょう。
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